Благоустройство промышленных территорий: эксплуатация, управление и вовлечение бизнеса

Обзоры, интервью, свежие новости и изменения в законодательстве — оперативно в нашем Telegram-канале. О самых важных событиях — в нашей группе ВКонтакте.

Промышленные территории как ресурс для города

В условиях, когда процессы урбанизации и улучшения городской среды обеспечивают благополучие населения, бывшие промышленные территории становятся важным ресурсом для развития общественных и культурных пространств. Современные тенденции показывают, что преобразование промышленных зон идет по пути создания многофункциональных комплексов, включающих арт-кластеры, коворкинги, парковые зоны и общественные центры. Ключевым аспектом благоустройства таких территорий остается баланс между сохранением промышленной эстетики и внедрением современных элементов комфорта.

Таким образом, преобразование промышленных зон в общественные пространства — это не только модный тренд, но и необходимость, позволяющая оживить городские районы, создать новые функциональные пространства и улучшить социальную среду.

Но куда более сложной является ситуация создания общественных пространств на территориях, прилегающих к промышленным зонам. Ведь хозяйственная деятельность может продолжать осуществляться, а прилежащие к промышленным зонам территории не всегда благоустроены так, что к ним хочется приближаться.

Создание же успешного проекта общественного пространства на территориях промышленных зон или вблизи таких территорий часто сталкивается с экономическими и социальными препятствиями, а также, с необходимостью учитывать экологические нормы и правила, о которых мы расскажем далее.

Успешные кейсы в России и мире

Идеи преобразования промышленных зон в общественные пространства уже начали внедряться в градостроительную деятельность в России. Такой подход соответствует принципам ESG и позволяет решать одновременно экологические, социальные и управленческие задачи на уровне городской среды.

Вот некоторые примеры:

• Арма (Москва) — бывший завод по изготовлению шарикоподшипников, преобразованный в арт-пространство, офисы и рестораны.
• Красный Октябрь (Москва) — территория кондитерской фабрики преобразована в современный квартал с креативными галереями, ресторанами и офисами. При этом создателям удалось сохранить историческое наследие.
• Октава (Тула) — завод по производству микрофонов стал культурным хабом с музеем, лекториями, студиями.

Примеры других стран:

• Albert Dock (Ливерпуль), West India Docks (Лондон) — на месте доков возвели офисные здания, благоустроили набережную, открыли рестораны, бары, магазины и несколько музеев. Территория бывших корабельных доков стала туристической достопримечательностью.
• Aalborg (Дания) — дорогу с интенсивным транспортным движением и промышленную зона гавани превратили в бульвар для пешеходов и велосипедистов. На набережной появились спуски к воде, площадки для торговли, игровые площадки, места для принятия солнечных ванн, обновили «зеленую» составляющую этой территории.
• Highline (Нью-Йорк) — бывшая промышленная железнодорожная линия, которую преобразовали в надземный общественный парк с несколькими точками доступа, протяженностью около 2,6 км.

Какие нормативные требования учесть

При создании общественных пространств вблизи промышленных предприятий возникает закономерный вопрос: кто обязан проводить это благоустройство, обеспечить надлежащее благополучие населения, исключить негативное воздействие на окружающую среду и за чей счет.

По общему правилу, ответственность за благоустройство несет собственник и (или) иной законный владелец здания в пределах, установленных в правилах благоустройства. Владельцам бывших промышленных предприятий требуется проанализировать действующее в регионе регулирование по вопросам перечня необходимых мероприятий по благоустройству, а также проверить наличие накопленного вреда на земельном участке.

Правила благоустройства территорий регулируются целым рядом нормативных правовых актов, включая Гражданский кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, а также региональное законодательство. Согласно статье 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Это общее правило, применимо и к зданиям, и к прилегающим территориям, если иное не установлено законом.

В свою очередь, часть 2 статьи 45 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предоставляет муниципалитетам право устанавливать в правилах благоустройства:

• перечень мероприятий по благоустройству;
• порядок участия в благоустройстве собственников и/или владельцев объектов (в том числе финансовое участие);
• требования к содержанию прилегающих территорий.

Кроме того, пункт 9 статьи 55.25 Градостроительного кодекса РФ закрепляет обязанность лиц, ответственных за эксплуатацию зданий, строений, сооружений (за исключением некоторых случаев, связанных с многоквартирными домами), принимать участие, включая финансовое, в содержании прилегающих территорий в порядке, установленном муниципальными правилами благоустройства.

Однако требования, предъявляемые к собственникам зданий, могут отличаться в зависимости от региона.

В постановлении Правительства Санкт-Петербурга от 09.11.2016 № 961 «О Правилах благоустройства территории Санкт-Петербурга...» установлено, что требования к разработке проекта благоустройства должны соблюдаться и для отдельных элементов благоустройства (малые архитектурные формы, освещение, озеленение, ограждения и т. д.).

При благоустройстве необходимо учитывать:

• санитарно-эпидемиологическое благополучие населения;
• охрану окружающей среды;
• архитектурный облик города и стилевое соответствие;
• соблюдение эстетических требований к пространству.

Отметим, что в г. Москве были введены паспорта благоустройства, которые, прежде всего, направлены на организацию учета сведений об объектах благоустройства. По сути, паспорт благоустройства содержит графическую информацию, формируемую в автоматизированном режиме с использованием АСУ ОДС из цифровой геоподосновы, включающей в себя сведения в местной (Московской) системе координат:

1. об объектах капитального строительства;
2. об объектах, не являющихся объектами капитального строительства;
3. об элементах объектов благоустройства;
4. о границах объектов благоустройства.

Нововведение было направлено на упрощение учета объектов благоустройства. Это позволяет оперативно выявлять потребности в благоустройстве и реагировать на них в конкретных районах города.

Экологические и технические стандарты

В рамках современной ESG-повестки и политики «зеленых» закупок, при благоустройстве территорий необходимо учитывать экологические требования и стандарты к материалам.

Постановление Правительства РФ от 08.07.2022 № 1224 «Об особенностях описания отдельных видов товаров, являющихся объектом закупки...» обязывает указывать минимальную долю переработанных материалов (вторсырья) при закупке товаров для благоустройства (тротуарная плитка, бордюры, урны, покрытия и другие элементы).

СП 82.13330.2016 «СНиП III-10-75 Благоустройство территорий» в действующей редакции разрешает использовать вторичные материалы, включая строительные отходы, шлаки и гранитную крошку, при устройстве оснований и покрытий.

Комплекс стандартов ГОСТ Р 70386–2022, 70387–2022, 70390–2022:

• формируют единые требования к благоустройству городских территорий;
• регулируют качество и долговечность материалов;
• включают положения о вовлечении граждан в процесс проектирования через обсуждения и голосования.

Эти документы заложили основы для экологичного и устойчивого подхода в реализации проектов благоустройства и особенно актуальны на территориях с историей промышленного использования.

Ликвидация накопленного вреда для окружающей среды

Одним из главных экологических рисков, существующих на территориях промышленных объектов или прилегающих к ним, остается накопленный вред, а также негативное воздействие действующих предприятий, для минимизации влияния которого устанавливаются санитарно-защитные зоны (далее — СЗЗ).

В России ликвидация накопленного вреда признана национальной задачей и закреплена в Указе Президента РФ от 07.05.2024 № 309. Этому посвящена отдельная глава XIV.1 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (далее — Федеральный закон № 7-ФЗ). В нем описаны процедуры инвентаризации, критерии отнесения к объектам накопленного вреда, а также полномочия ответственных органов.

Федеральный закон № 7-ФЗ устанавливает, какие органы уполномочены заниматься вопросами накопленного вреда и по каким критериям объекты относят к этой категории. Это помогает заранее оценить риски и перспективы переоборудования промышленных территорий в общественные пространства.

Если интересующее здание или комплекс являются объектами накопленного вреда, то прежде, чем приступать к переоборудованию территории в общественное пространство, потребуется ликвидировать вред, поскольку соблюдение требований к охране здоровья граждан является обязательным условием согласования проекта.

Согласно статье 80.3 Федерального закона № 7-ФЗ, ликвидация накопленного вреда включает несколько этапов:

• обследование территории с оценкой накопленного вреда;
• разработку и утверждение проекта по его ликвидации; /
• выполнение всех предусмотренных проектом мероприятий.

Проекты ликвидации накопленного вреда окружающей среде должны предусматривать применение наилучших доступных технологий (НДТ). В случае их отсутствия допускается применение технологий, которые являются экономически эффективными и не превышают нормативы допустимого воздействия на окружающую среду.

Процедура ликвидации завершается после получения положительного заключения Росприроднадзора. Затем, как указано в пункте  23 Постановления Правительства РФ от 27.12.2023 № 2323 «Об утверждении Правил организации ликвидации накопленного вреда окружающей среде», акт о приемке ликвидации накопленного вреда на объекте и заключение направляются в Минприроды России для исключения объекта из госреестра. Только после этого можно переходить к разработке проекта по переоборудованию территории в общественное пространство.

Нарушение этапов ликвидации накопленного вреда может привести к негативным последствиям для контрагента, в частности, в виде включения сведений в реестр недобросовестных поставщиков. Судебная практика подтверждает: нарушение требований по ликвидации накопленного вреда может повлечь последствия для каждого участника, в том числе и подрядчика. В деле, рассмотренном в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.03.2025 по делу № А05-7161/2024, суды указали:

«Обществу (далее — подрядчик) вменяется нарушение условий контракта, поскольку, в определенные контрактом сроки, Подрядчик не разработал и не представил в Минприроды Архангельской области проект ликвидации загрязнения земель (рекультивации) водоохранной зоны реки Северная Двина в районе населенного пункта Красное Приморского района Архангельской области.

Заказчик не получил того результата, на который рассчитывал при заключении контракта. Подрядчик передал документацию, которая не включала проектно-сметную часть, прошедшую госэкспертизу. Такие материалы не имели практической ценности и не могли быть использованы при проведении работ по ликвидации накопленного вреда. Это вынудило заказчика заключать новый договор.»

Кроме того, прокуратура может обращаться в суд с исками к органам исполнительной власти субъекта и местного самоуправления, требуя ликвидировать накопленный вред окружающей среде.

В частности, в кассационном определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 14.01.2025 № 88а-43/2025 суд указал на бездействие Минприроды Оренбургской области. Ведомство включило в реестр объект «Отвалы горных пород Блявинского рудника», не проведя оценку объемов загрязнения. Запланировав ликвидацию объекта только на 2024 год, Министерство фактически отложило проведение необходимых мероприятий как минимум до 2025 года. При этом неисполнение обязанности, возложенной судом, по ликвидации накопленного вреда является основанием для привлечения к ответственности (например, по статье 17.15 КоАП).

Устранение негативного воздействия на человека

Проблемы негативного воздействия на территории, приближенные к промышленному объекту, разрешаются не только установкой на предприятии очистных сооружений, но и установлением нормативных ограничений для размещения тех или иных объектов вблизи заводов. В Градостроительном кодексе РФ и Федеральном законе от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (далее — Федеральный закон № 52-ФЗ) предусмотрено установление СЗЗ.

Порядок установления СЗЗ предусмотрен в Постановлении Правительства РФ от 03.03.2018 № 222 «Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон».

СЗЗ устанавливаются в отношении действующих, планируемых к строительству и реконструируемых объектов капитального строительства, являющихся источниками химического, физического, биологического воздействия на среду обитания человека, в случае формирования за контурами объектов химического, физического и (или) биологического воздействия, превышающего санитарно-эпидемиологические требования.

При этом в границах СЗЗ не допускается использования земельных участков в целях размещения:

• жилой застройки;
• объектов образовательного и медицинского назначения;
• спортивных сооружений открытого типа;
• организаций отдыха детей и их оздоровления.

Органы власти городов, наделенные соответствующими функциями, разрабатывают и утверждают правила благоустройства территорий в т.ч. и для территорий в границах СЗЗ. Так, например, в соответствии с пунктами 4.3.3, 4.3.4, 4.3.5 Правил благоустройства территории Отрадненского городского поселения Кировского муниципального района Ленинградской области, утв. Решением Совета депутатов муниципального образования Отрадненское городское поселение Кировского муниципального района Ленинградской области от 05.04.2023 № 19, озеленение территорий промышленных площадок и их СЗЗ осуществляется на основе соответствующих проектов, согласованных с администрацией.

Дальнейшая эксплуатация и управление

После завершения этапа благоустройства ключевым становится вопрос долгосрочной эксплуатации пространства. Именно на этом этапе проявляется эффективность проектных решений, устойчивость выбранных материалов и жизнеспособность организационной модели.

В первую очередь необходимо определить ответственного за содержание территории.

Как правило, на практике эти обязанности закрепляются за:

• муниципальными службами (если участок в городской собственности);
• управляющими компаниями, товариществами собственников недвижимости;
• частными владельцами (при коммерческом использовании).

Законодательство часто детализирует требования к содержанию таких территорий, включая санитарные нормы, экологические стандарты и правила благоустройства.

В зависимости от региона они могут различаться, но в целом подразумевают регулярное выполнение следующих работ:

• уборка мусора и поддержание чистоты территории;
• покос травы и уход за зелеными насаждениями в теплое время года;
• уборка снега, наледи и применение противогололедных материалов в зимний период;
• поддержание в исправном состоянии малых архитектурных форм, освещения, урн и скамеек;
• обеспечение целостности покрытий и тротуаров, включая их ремонт при необходимости;
• полив и замена растений в озелененных зонах.

За нарушение этих требований предусмотрена административная ответственность по статье 8.2 КоАП РФ.

При этом соблюдение санитарных норм и требований безопасности, при правильном понимании нормативных предписаний и построении эффективного процесса контроля за территорией общественного пространства, не вызовет сложностей.

Долговечность и экологичность благоустроенных общественных пространств зависят от комплексного подхода, включающего ревитализацию промышленного наследия, устойчивые строительные технологии и интеграцию природных элементов.

Во-первых, важно провести тщательную восстановления природного состояния окружающей среды на территории, о чем было изложено в начале статьи.

Во-вторых, гибкость планировки и модульные конструкции позволяют адаптировать пространство под меняющиеся социальные запросы, продлевая его функциональность.

Вовлечение локальных сообществ в процесс проектирования и эксплуатации новых пространств обеспечивает их востребованность и жизнеспособность.

Экологичность поддерживается за счет озеленения и создания пешеходных маршрутов, что улучшает микроклимат и качество воздуха.

Долговечность и безопасность пространства обеспечиваются:

• регулярными осмотрами покрытий, малых архитектурных форм, игровых и спортивных зон;
• сезонными мероприятиями — от борьбы с гололедом до профилактики распространения клещей;
• разработкой и внедрением эксплуатационных регламентов.

Форматы участия бизнеса в развитии общественных пространств

При благоустройстве промышленных территорий предприятия взаимодействуют с государственными и муниципальными службами по вопросам введения объектов вблизи производства. Например, встречаются следующие форматы взаимодействия, различающиеся по характеру вовлеченности предпринимателей.

1. Инвестиционный кластер из локальных предпринимателей

   В этом направлении бизнес-модель городского проекта подразумевает разделение территории или объекта на лоты под развитие определенных функций. Данная модель может быть особенно эффективна, если взаимодействие курируется единым оператором.

   Пример: Парк «Дельфин» в Воронеже, проект которого реализуется в форме концессионного соглашения. Оператор выполняет роль координатора событийной жизни парка, а резидентами выступают местные, полные энтузиазма предприниматели. Так, создается синергетический эффект, когда оператор и резиденты одинаково заинтересованы в развитии общественной территории.

2. Стратегии бренд-урбанизма

   Предпринимателям предлагается ассоциировать свою деятельность с территорией проекта. При этом одновременно формируется общий имидж территории, состоящий из образов, создаваемых в едином стиле с привязкой к бренду.

   Пример: Проект Tele2: Art Space & Co на Елагином острове. Обновленная командой Versus.mind концепция предполагала развитие бренда места как «Пространство для связи. С собой и другими».

3. Филантропия

   Меценатство, спонсорство и фандрайзинг — все эти формы филантропии достаточно распространены в крупных городских проектах. И интерес у предпринимателей довольно высок, хотя в большинстве случаев речь идет о крупном бизнесе, например, о финансовом секторе.

   Организация такого канала взаимодействия базируется во многом на исходных условиях финансирования. Если инициатор (бизнес/город), например, испытывает сложность привлечения кредита или частных инвесторов, он может обратится к этим альтернативным источникам финансирования. Со стороны филантропа/мецената выгоды в основном носят нематериальный, репутационный характер.

   Пример: Проект на инвестиционной стадии по созданию крупного театра. Несмотря на усилия по оптимизации концепции и внедрение вспомогательных функций для повышения монетизации, достичь желаемой эффективности не удалось. В качестве альтернативы были разработаны спонсорские предложения, адресованные крупному банку. В результате партнер согласился на участие в проекте, получив в обмен эксклюзивную возможность использования площадки для корпоративных мероприятий.

   Кроме того, в практике формирования общественных пространств на бывших промышленных территориях применяются различные формы «мягкого» взаимодействия. Например, на этапе планирования проводятся экспертные интервью с предпринимателями для того, чтобы лучше понять реальные условия для бизнеса в целевой локации.

   Степень вовлеченности предпринимателей в проекты городского благоустройства зависит от нескольких ключевых факторов успеха. С одной стороны, существование активной и разветвленной сети неформальных связей между предпринимателями, их готовность самоорганизовываться на благо города. С другой — институциональная поддержка в виде региональных тематических конкурсов, налоговых льгот, льготного кредитования. С третьей — сам проект общественного пространства должен тематически резонировать не только с интересами и ценностями предпринимателей, но и горожан, администрации, локальных общественных движений.