«Зеленое строительство — ответ на запрос людей жить качественно», — Марина Слуцкая, директор по устойчивому развитию ДОМ.РФ

Обзоры, интервью, свежие новости и изменения в законодательстве — оперативно в нашем Telegram-канале. О самых важных событиях — в нашей группе ВКонтакте.

ESG-повестка в России и в ДОМ.РФ

Последние полтора года нередко можно услышать мнение, что ESG-повестка уходит на второй план. Кто-то предлагает переименовать англоязычную аббревиатуру, кто-то — полностью отказаться от всей концепции, а кто-то продолжает следовать этим принципам, несмотря на новые сложности и препятствия. Как вы считаете, остается ли сегодня, в текущих экономических условиях, ESG-повестка актуальной для бизнеса?

Давайте начнем с того, что такое ESG в целом. ESG — это учет экологических факторов, их влияние на человека и грамотное корпоративное управление внутри организации. Эти элементы никуда не уйдут, хотя сама аббревиатура может быть переименована или просто перестать быть модной. Важно, что суть от этого не изменится.

Мне больше импонирует другой термин, а именно «устойчивое развитие». Он шире и может уверенно применяться не только в отношении одной организации, но и в отношении экономики, городов, стран и т.п. Термин «устойчивое развитие», согласно классическому определению, предложенному комиссией Брундтланд в 1987 году, подразумевает такое развитие, при котором текущие нужды удовлетворяются без причинения ущерба будущим поколениям.

Если мы говорим об ESG в масштабах организации — это залог устойчивого развития компании, сбалансированного подхода к управлению рисками и улучшения финансовых результатов. ESG — это стратегический подход к развитию, мышление вдолгую, часто — за пределы жизни одного поколения.

Для большинства организаций, которые мыслят не краткосрочными периодами, а в долгосрочной перспективе, ESG-повестка абсолютно точно останется приоритетной и будет обретать новые смыслы, в том числе в части снижения рисков, повышения устойчивости, роста качества и ориентированности на людей — клиентов, сотрудников и население в широком понимании этого слова. Абсолютно точно все принципы, заложенные в аббревиатуру, сохранят свою актуальность.

В ДОМ.РФ 1,5 года назад появилось отдельное подразделение по устойчивому развитию, которое вы возглавляете. Расскажите подробнее про работу, которая вами ведется в рамках этого направления. Смещается ли на какой-то из 3-х аспектов ESG вектор компании? Какого уровня ESG-трансформации удалось достигнуть Институту развития на текущий момент?

Сегодня мы работаем в двух масштабных направлениях. Первое и ключевое — работа для бизнеса, государства и общества, потому что ДОМ.РФ — это Институт развития, сфокусированный на трансформации жилищной сферы, что само по себе в значительной степени социальная миссия.

Если говорить подробнее про первое направление, оно включает в себя качество строительства, то, что вобрал в себя национальный «зеленый» стандарт (ГОСТ Р), разработанный Минстроем России и ДОМ.РФ для многоквартирных жилых домов. Стандарт называется «зеленым», но при этом он намного шире и включает в себя все три элемента ESG. Рассчитываю, что через пару лет (это непростой процесс!) он станет межгосударственным.

Институт развития также инициировал создание стандарта ГОСТ Р для индивидуального жилищного строительства и ведет его разработку, на 2024 год запланирована подготовка аналогичного документа в капитальном строительстве.

Важно отметить, что работа по стандартизации подкрепляется «зеленой» цифровой трансформацией, проводимой ДОМ.РФ. Оценка всех зданий России по 6 критериям зеленого стандарта была представлена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) в виде маркировки, которую получили 18% домов от всего жилья, размещенного в ЕИСЖС.

Второе направление нашей работы — внутренняя трансформация ДОМ.РФ, поскольку подавать пример другим можно только начав с себя. Мы стремимся к тому, чтобы каждое направление деятельности ДОМ.РФ опиралось на ESG-принципы. В этом смысле мы синхронизируем деятельность Института в обоих направлениях: создаем возможности для других и развиваемся сами.

Включение принципов устойчивого развития в компании начинается с маркирования всех активов по принципу «зелености» и «социальности». Это нашло свое отражение в годовом отчете, который ДОМ.РФ первый раз опубликовал в 2023 году, а в прошлом году — впервые подготовил, но не сделал публичным. Документы разработаны с учетом рекомендаций Банка России, стандартов Мосбиржи, GRI, TCFD.

Большой фокус нашей работы — размещение облигаций в области устойчивого развития. В 2022 году был размещен первый в России выпуск «зеленых» ипотечных облигаций с поручительством ДОМ.РФ объемом 5,5 млрд рублей. Ипотечное покрытие выпуска сформировано из кредитов, выданных Банком ДОМ.РФ в рамках льготных госпрограмм «Семейной ипотеки» и «Льготной ипотеки» на покупку квартир в домах с классами энергоэффективности А, А+ и А++. Совокупный объем выпусков социальных облигаций для финансирования инфраструктуры на данный момент составляет 90 млрд рублей, социальных ипотечных ценных бумаг — 12,05 млрд рублей. В 2023 году мы также разместили первый в России выпуск ипотечных ценных бумаг устойчивого развития на 29,9 млрд рублей и первый выпуск «зеленых» облигаций Банка ДОМ.РФ на 5 млрд рублей для рефинансирования кредитов проектного финансирования, выданных Банком ДОМ.РФ на строительство жилых домов с классами энергоэффективности А, А+ или А++. Кроме того, Банк ДОМ.РФ организовал первый в России выпуск «зеленых» облигаций застройщика для рефинансирования затрат девелопера на строительство многоквартирных домов с классами энергоэффективности А, А+, А++.

Это, если очень коротко, про ключевые два направления деятельности подразделения по устойчивому развитию ДОМ.РФ.

Что касается развития земельного рынка, мы используем вовлеченные федеральные земельные участки для социальных целей — жилищного строительства, строительства инфраструктуры, создания технопарков и бизнес-инкубаторов, передачи многодетным семьям.

Наряду с созданием благоприятной среды мы также расширяем и социально-экономические возможности населения — благодаря программам льготной ипотеки улучшили жилищные условия уже более 2 миллионов семей практически из всех регионов нашей страны, 500 тысяч многодетных семей получили выплаты в размере 450 тысяч рублей на погашение ипотечного кредита.

Важно отметить, что далеко не вся деятельность ДОМ.РФ, которая относится к устойчивому развитию, ведется одноименным подразделением. Результаты — вклад всей большой команды ДОМ.РФ.

«Зеленый» стандарт для многоквартирных жилых зданий

Расскажите подробнее о национальном «зеленом» стандарте. Почему сегодня он является добровольным и может ли в будущем стандарт стать обязательным к использованию?

ГОСТ Р — это национальный стандарт, то есть официальный документ, который рассматривает строительство многоквартирных домов через фокус устойчивого развития. Он был принят в прошлом году и, по сути, заменил зарубежные стандарты, такие как LEED, BREEAM и DGNB, ушедшие из России. Разработка ГОСТ Р велась на основе лучшего международного опыта, при этом учитывались национальные особенности строительства, наше законодательство, техническое регулирование.

ГОСТ Р является добровольным «зеленым» стандартом, и мы не в курсе планов делать его иным. Это соответствует как международному подходу, так и регулированию в России. В мировой практике соответствие международным зеленым стандартам (BREEAM, LEED, DGNB, WELL) является добровольным выбором застройщика, как и применение ГОСТ Р. В течение последних лет в стране идет тенденция на сокращение обязательных требований и стандартов, поэтому сегодня введение чего-то обязательного не очень поддерживается правительством и бизнесом. И кажется, лучшая практика не может быть обязательной, на то она и лучшая, чтобы выделять специально постаравшихся ей следовать.

Добровольными будут и другие «зеленые» стандарты, ранее упомянутые, для индивидуального жилого строительства (ИЖС) и капитального ремонта, которые в будущем планирует разработать ДОМ.РФ.

В основе стандарта, аналогично американскому стандарту LEED, лежит энергоэффективность — показатель, который можно отнести к букве E, то есть экологический. Но это также, что немаловажно, и экономический критерий. Он превалирует, потому что его легче всего измерить. Именно энергоэффективность приносит выгоду при строительстве таких зданий, если мы рассматриваем горизонт всего жизненного цикла объекта, а не только момент проектирования и строительства. Если сравнивать дома класса A и класса D, то у жителей первого экономия на платежах может достигать 20%.

Помимо показателя энергоэффективности в ГОСТ Р включено 80 критериев. Они характеризуют объект строительства на следующих этапах жизненного цикла: проектирование, строительство и эксплуатация. Стандарт включает 37 обязательных и 44 добровольных критерия, а также 10 категорий, таких как архитектура и планировка участка, комфорт и качество среды, инновации устойчивого развития и другие. Отдельно учитывается управление строительством, то есть каким образом ведется процесс стройки, как именно он организован.

Стандарт ГОСТ Р — комплексный документ, который в ближайшее время может быть пересмотрен и доработан с учетом обратной связи от застройщиков. Когда он был впервые «протестирован» на первых 5-ти объектах, мы вручную проверяли соответствие проектов зданий каждому критерию стандарта и совместно с застройщиками выделили трудновыполнимые и спорные критерии.

Это были разные застройщики?

Да, разные застройщики из разных регионов России — от Санкт-Петербурга до Владивостока — с разными климатическими условиями и географическим положением. Соответственно, стандарт детально отработали с выбранными компаниями, к тому же мы всегда открыты к обратной связи от рынка и достаточно много ее получаем.

Анализ обратной связи и международного опыта стран, на которые мы изначально не опирались, таких как Китай, ОАЭ, Казахстан, позволит включить новые критерии или подтвердить соответствие уже существующих. Ведется большая корректирующая работа, чтобы обновленная версия ГОСТа была еще более качественной, удобной и применимой для рынка.

Деятельность ДОМ.РФ была отмечена премией «Компания будущего» в номинации «Экология», совместно с национальной системой сертификации «Клевер» мы заняли второе место в международной экологической премии «Зеленая Евразия». За разработку ГОСТ Р для МКД ДОМ.РФ получил награду в номинации «Отраслевое событие года» премии Green Property Awards. Для нас очень ценно, что проведенная работа получает такие высокие награды, что ее отмечают и признают эксперты. Кажется, это хороший опыт подхода к ESG и устойчивому развитию в отдельно взятой отрасли — в строительстве.

Сейчас мы также работаем над стандартом для ИЖС. Это немного сложнее: многоквартирные дома (МКД) бывают разными, а ИЖС — совсем индивидуальные. МКД более существенно «зарегулированы». Тем не менее, мы стараемся найти общие подходы и принципы к тому, что такое «зеленое» ИЖС. Документ планируется утвердить в начале 2024 года, он уже завершил свое публичное обсуждение.

Кроме того, на 2024 год запланирована разработка «зеленого» стандарта для капитального ремонта. Цели «зеленого» стандарта будут схожи с утвержденным «зеленым» ГОСТ Р для МКД и разрабатываемым ГОСТ Р для ИЖС — с акцентом на повышение энергоэффективности, качество применяемых строительных материалов, повышение комфорта жителей и снижение негативного влияния на экологию. Также в будущем планируем распространить «зеленый» стандарт на пространство СНГ и ЕАЭС. Соответствующую заявку мы уже подали в Росстандарт и получили поддержку отдельных членов ЕАЭС.

Вы сказали, что для реализации требований ГОСТа требуется определенное оборудование и материалы. В связи с санкциями, вероятно, есть проблема с поставкой таких материалов. Усложняет ли это соблюдение стандарта?

Учитывая, что ГОСТ достаточно рамочный, он не включает в себя жестких требований к конкретным материалам, технике и иному оборудованию. На текущий момент застройщики адаптировались, и большинство элементов, используемых в строительстве в принципе, для них доступны на отечественном рынке, в том числе импортированные так или иначе, поэтому санкции не должны критически затруднить соблюдение стандарта.

Выгодно ли застройщикам следовать принципам «зеленого» строительства?

В английском это называется implied (англ. подразумеваемый, предполагаемый — прим. ред.), то есть в «зеленое» строительство выгода включена по своей сути. Оно более экономично с точки зрения потребления ресурсов и последующей эксплуатации строительных объектов.

Проект, реализованный в соответствии с «зелеными» принципами, — более качественный, более востребованный населением, а значит, лучше продающийся и несущий коммерческие выгоды. Кроме того, его реализация должна быть сопряжена с меньшими рисками.

Насколько большой интерес к «зеленому» строительству вы наблюдаете сегодня у застройщиков?

Достаточно большой. Значительное число тех, кто управлял коммерческой недвижимостью, знали о международных стандартах, поскольку арендаторы, в том числе иностранные, предъявляли требования к тому, чтобы офис или иное помещение соответствовали этим стандартам.

В части жилой недвижимости в России объектов, построенных по «зеленым» международным стандартам, были единицы ввиду того, что нет централизованного интересанта, есть множество граждан с разной степенью осведомленности в вопросах экологии.

Тем не менее, интерес есть, и последние несколько лет он стабильно растет, несмотря на меняющуюся геополитическую обстановку. С одной стороны, им двигают покупатели жилья, стремящиеся к качеству собственных квартир. С другой стороны, сотрудники застройщика, желающие иметь дело с работодателем, заинтересованным не только в извлечении прибыли, но и в приверженности большой задаче.

Все больше застройщиков делает отчеты об устойчивом развитии, наращивает портфели энергоэффективных технологий. В своем роде это является ответом на запрос общества, поскольку сегодня многим людям небезразлично, где именно им жить. Застройщики не могут не отвечать на этот запрос, потому что сегодня дом — это не просто место, где ты можешь переночевать, это твой образ и качество жизни, твои ценности и цели в широком смысле этого слова.

Инструменты стимулирования рынка эконедвижимости

Возможно, система стимулирования «зеленого» строительства должна выстраиваться не со стороны застройщика, а со стороны конечного потребителя. Если будет интерес у населения, то будут и предложения. Как вы считаете?

Это действительно так. В России относительно небольшие коммунальные платежи, если сравнивать с другими странами, но постепенно люди начинают считать потраченные деньги, а поскольку энергоэффективный дом позволяет сократить затраты на ЖКХ, рассчитываю, что в какой-то момент население начнет задумываться о «зеленом» строительстве с точки зрения экономии.

На стадии эксплуатации главное преимущество касается застройщиков с собственными управляющими компаниями, так как применение «зеленых» и энергоэффективных технологий в конструкции здания позволяет сэкономить на обслуживании и увеличить межремонтный срок службы здания. Для остальных застройщиков сохраняются маркетинговые преимущества в виде ассоциирования застройщика с предоставлением комфортных и качественных домов, имиджа ответственной организации, репутации.

На сайте ДОМ.РФ говорится, что сейчас в России около 6 000 «зеленых» домов. Это актуальная цифра?

Уже даже чуть больше. «Зеленый» дом — некая предварительная маркировка, то есть это не соответствие стандарту, а аналитика на основе проектной декларации застройщиков по всего лишь 6 критериям ГОСТа из 81. Для того чтобы соответствовать стандарту, не нужно выполнять их все, достаточно даже обязательных критериев на минимальную оценку 17.

А можете рассказать подробнее про эти 6 критериев?

В ЕИСЖС маркируются «зеленые» дома, соответствующие 6 критериям стандарта, включая требования к классу энергоэффективности, наличию спортивных и детских площадок, озеленению и благоустройству территории, безбарьерной для маломобильных граждан среде, наличию площадок для сбора твердых отходов на основе данных застройщика, представленных им в проектной декларации.

Мы будем работать над тем, чтобы возрастало количество и качество данных по «зеленой» недвижимости для последующей аналитики и принятия более эффективных решений. С учетом того, что это достаточно общая оценка, понятно, что в конкретных цифрах могут быть отклонения, но общая картина все равно видна.

Какими инструментами ДОМ.РФ планирует привлекать внимание к рынку «зеленой» недвижимости, чтобы возрастала доля таких домов, и какие меры предпринимаются для стимулирования такого строительства?

«Зеленый» стандарт — это один из инструментов повышения осведомленности всех заинтересованных участников — от государства и населения до застройщиков — о том, что такое строительство вообще существует. Следующий шаг — финансовые инструменты. Банк ДОМ.РФ является организатором выпуска собственных «зеленых» облигаций, которые направлены на рефинансирование портфелей энергоэффективных домов, а также зеленых облигаций одного из застройщиков — LEGENDA.

Средства от выпуска «зеленых» ипотечных ценных бумаг также идут на рефинансирование закладных по ипотекам в энергоэффективных домах. Здесь мы под «зеленостью» понимаем энергоэффективность, что предусматривается текущим законодательством.

Чтобы наращивать долю «зеленого» жилого фонда, необходимо выстроить грамотную траекторию развития этого направления. Для популяризации тематики мы регулярно участвуем в образовательных курсах и конференциях, круглых столах и инициируем номинации в рамках известных и востребованных у застройщиков премий.

Сегодня потенциал «зеленого» финансирования достаточно высокий. Мы долго работали над тем, чтобы появилась «зеленая» ипотека, «зеленое» проектное финансирование, хотя бы на уровне пилотных проектов, но это длительный и не такой простой процесс. Застройщики со своей стороны тоже заинтересованы в поддержке сильных и качественных проектов.

ДОМ.РФ вместе с методологическим центром Правительства РФ по «зеленому» финансированию разработал рекомендации о развитии таких финансовых инструментов. Все это дает перспективы для запуска соответствующих стимулов развития экологичных проектов в строительстве. Изменения в таксономии от 2023 года могут простимулировать и выпуск «зеленых» облигаций, средства от привлечения которых пойдут на финансирование или рефинансирование кредитов, выданных на покупку квартир в энергоэффективных домах.

В ноябре 2023 запущен первый в России пилот зеленого проектного финансирования, позволяющий в 39 регионах России, выделенных по принципу экономического состояния, снизить ставку по проектному финансированию (финансированию застройщиков в рамках 214-ФЗ) дополнительно на 2%.

Третье и, наверное, ключевое — доступ к информации. Часть людей не знает, что такое «зеленое» строительство в принципе, часть застройщиков не знает, что строительство, которым они занимаются, является «зеленым». Поэтому важно постоянно информировать общество через свои медиаресурсы. Вместе с НИУ ВШЭ мы запустили обучающий курс по ГОСТ Р для МКД, который нацелен на более профессиональную аудиторию, заинтересованную глубже изучить сам стандарт и критерии, заложенные в нем.

Если говорить о конечном потребителе, какими инструментами можно донести до населения приоритетность «зеленых» проектов?

Запрос на зеленые объекты формируется непосредственно от покупателей квартир, поскольку приоритетность качества и комфорта жилья растет. Табличка с классом энергоэффективности должна появиться на каждом доме, в том числе и на недавно построенных МКД. Рассчитываем, что в определенный момент на некоторых зданиях будет размещена специальная маркировка «зеленый дом».

Мы также стараемся выпускать небольшие экспертные ликбезы в социальных сетях ДОМ.РФ на тему энергоэффективности, рассказывать о том, как гражданин со своей стороны может повлиять на энергоэффективность дома, на капремонт, особенно если это давно введенное в эксплуатацию здание.

Информация об энергоэффективности и «зелености» объектов включена в ЕИСЖС, где перед продажей размещаются проектные декларации, включающие энергоэффективность постройки. Заявленные застройщиком сведения дополнительно проверяются госорганами при вводе здания в эксплуатацию.

Ключевой бенефициар «зеленого» строительства — государство. С одной стороны, меньшая потребность в строительстве инженерных сетей, с другой — экономия на коммунальных платежах, а значит, повышение благосостояния и платежеспособности населения. Выгода есть и в плане налогообложения, поскольку «зеленые» объекты, как правило, стоят дороже, хотя и здесь бывают исключения. И, наконец, сокращение СО₂ — углеродного следа, — ведь Россия взяла на себя международные обязательства прийти к углеродной нейтральности к 2060 году.

Строительная отрасль — не самый очевидный источник выбросов, тем не менее в России порядка четверти эмиссии парниковых газов приходится на строительный сектор и ЖКХ, к тому же при постройке зданий расходуется много сырья и в большом количестве образуются отходы.

Государство должно на ранней стадии простимулировать застройщика строить энергоэффективные дома в соответствии с национальным «зеленым» стандартом, и за счет этого со временем получится добиться положительного эффекта.

В дальнейшем подтверждение «зеленого» статуса может использоваться как основание для выдачи субсидий на ипотеку и проектное финансирование как со стороны государства, так и банков. ESG-подходы постепенно входят во внутренние политики застройщиков, и уже активно используются крупными компаниями, такими как ПИК, Донстрой, Самолет. Поэтому «зеленый» стандарт представляет интерес для большинства ключевых стейкхолдеров, задействованных в сфере новостроек. Существенное влияние окажет формирование мер поддержки — именно они могут стать драйвером роста как спроса, так и предложения «зеленого» жилья.

Перспективы развития национальной «зеленой» повестки

Как вы представляете развитие «зеленого» строительства в 10-летнем горизонте?

Мне нравится шутка: «Кем вы видите себя через 5 лет? — Я ослеп от блестящих перспектив». Качество строительства растет, и то, что раньше было высоким классом, постепенно станет нормой — так будет происходить и с «зеленым» строительством.

Доля «зеленого» энергоэффективного строительства, безусловно, будет расти, потому что со стороны потребителей будет предъявляться все больше требований к домам, в которых они хотят жить. Одновременно с этим будет выводиться из эксплуатации старый фонд, постепенно меняясь на новый, яркий тому пример — реновация.

В какой-то момент появятся меры стимулирования, и это дополнительно подстегнет рынок.

Учитывая цели Стратегий социально-экономического развития и развития строительной отрасли до 2035 и 2050 годов, энергоэффективность и «зеленая» повестка продолжают поддерживаться на государственном уровне. Развитие рынка устойчивых и энергоэффективных зданий во многом зависит от наличия государственного субсидирования. С внедрением мер господдержки доля «зеленых» домов уже к 2030 году может удвоиться.

Вы упомянули, что «зеленые» проекты будут стоить дороже, чем обычные, поэтому не могу не спросить вас про гринвошинг. Есть ли риск, что компании будут стремиться повысить стоимость товаров и услуг, выдавая за «зеленые» проекты то, что таким не является?

В России рынок ESG-проектов еще не развит, поэтому не сформировались барьеры, в отличие от Америки и Европы, где само слово «гринвошинг» звучит ярко. Соответственно, до гринвошинга нам еще предстоит пройти некоторый путь, чтобы после — выработать эффективные инструменты для проверки таких проектов.

Вы правильно отметили, что крупный бизнес ввиду необходимости поддержания собственного имиджа и подтверждения качества продукции идет на некий естественный самоконтроль, достаточно высокий, на предмет того, что называется «зеленым».

Застройщики, которые знают про повестку устойчивого развития, сами заинтересованы в том, чтобы «зеленое» было действительно «зеленым». Банки, которые финансируют такие проекты, реально заинтересованы в том, чтобы эти проекты не были гринвошингом. Им важно отвечать за свои слова, за то, что пишется в нефинансовых отчетах по устойчивому развитию компаний и поступает на стол регулятору.

Рекомендации, которые дает Центробанк, система регулирования, правила, которые есть у Московской биржи, национальная система верификаторов — все это сделано качественно и фундаментально, соответственно, система контроля ESG-проектов в России работает уже сегодня, и дальше она будет только сильнее и сильнее развиваться.