Исключительные условия использования территорий включают особый режим использования земель и объектов недвижимости, что означает наличие ограничений и запретов на определенные виды деятельности. В настоящем обзоре рассмотрим позиции судов, связанные с возмещением убытков, вызванных установлением зоны с особыми условиями использования территорий, касающиеся: условий расселения домовладения в СЗЗ предприятия, оснований для компенсации за земельный участок с ограничениями на строительство, отказа в разрешении на строительство из-за наличия специальной зоны, компенсации владельцу земельного участка при строительстве объекта электросетей, и многие другие.
Cодержание статьи
Обзоры, интервью, свежие новости и изменения в законодательстве — оперативно в нашем Telegram-канале. О самых важных событиях — в нашей группе ВКонтакте.
В соответствии со статьей 104 Земельного кодекса РФ, зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) устанавливаются для целей защиты жизни и здоровья граждан, защиты объектов, которым они устанавливаются, охраны окружающей среды и других общественно значимых интересов.
Виды ЗОУИТ перечислены в статье 105 Земельного кодекса РФ.
Особые условия использования территории означают установление в границах ЗОУИТ особого правового режима использования земельных участков и объектов недвижимости, связанные с ограничениями и запретами на осуществление отдельных видов деятельности.
Таким образом, установление ЗОУИТ влияет на права собственников и других правообладателей земель и иных объектов недвижимости, и влечет правовые последствия, в частности, в виде возникновения у лица, эксплуатирующего объект, которому установлена ЗОУИТ, обязанности по возмещению убытков, вызванных ограничением прав владельцев земельных участков и других объектов недвижимого имущества.
Условия расселения домовладения, находящегося в санитарно-защитной зоне предприятия
Прокурор Сенгилеевского района Ульяновской области обратился в суд с иском к ООО «Сенгилеевский цементный завод» об обязании расселить путем выплаты денежной компенсации рыночной стоимости домовладения граждан.
Прокурор указал, что спорное домовладение, находящееся в санитарно-защитной зоне (СЗЗ) завода, не расселено, собственники продолжают проживать в непосредственной близости от промышленной площадки. Непринятие ответчиком мер по их переселению нарушает их право на благоприятную окружающую среду.
Разрешая спор и удовлетворяя требования прокурора, суд первой инстанции, с решением которого согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что СЗЗ ООО «Сенгилеевский цементный завод» и ограничения использования земельных участков, расположенных в ее границах, на момент рассмотрении настоящего дела являются установленными, завод введен в эксплуатацию.
Учитывая, что на момент разрешения спора границы СЗЗ не изменены, а установленный в Программе, согласованной ответчиком и администрацией МО «Сенгилеевский район», срок расселения не может нарушать право граждан-собственников домовладения на обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности, суды пришли к выводам о необходимости удовлетворения заявленных Прокурором требований.
Учитывая компенсационный характер заявленных требований и последствия их удовлетворения, а также принимая во внимание позицию собственников домовладения, выразивших согласие на отказ от домовладения после получения от ответчика возмещения его стоимости, суд указал на прекращение права собственности граждан на указанное домовладение и признание за ответчиком права собственности на указанное домовладение после выплаты денежной компенсации.
Суды со ссылкой на установленный гражданским законодательством принцип полного возмещения убытков, указали также, что уменьшение стоимости домовладения, вызванное установлением СЗЗ, не должно влиять на размер причитающейся собственникам домовладения компенсации.
Суды, с учетом определенной судебным экспертом рыночной стоимости домовладения на момент установления ЗОУИТ и до ее установления, в отсутствие надлежащих доказательств иной стоимости, присудили ответчику выплату в размере 8402000 руб.
Основания для компенсации стоимости земельного участка с ограничениями по застройке
Истцом заявлены требования о взыскании с ООО «Газпром трансгаз Нижний Новгород» убытков.
В обоснование иска указано, что на основании свидетельства о праве на наследство по закону после смерти своего отца он является собственником земельного участка категории земли населенных пунктов, разрешенное использование — для индивидуального жилищного строительства.
После вступления в права наследования Истец решил построить на земельном участке жилой дом. Однако в июле 2016 года получил отказ в выдаче разрешения на строительство в связи с тем, что участок находится в зоне П-6 — территория СЗЗ и санитарных разрывов, в границах которых размещение жилой застройки запрещено законом.
Суды установили, что ООО «Газпром трансгаз Нижний Новгород» в 1972 году был предоставлен соседний земельный участок под строительство производственного объекта на основании акта выбора земельного участка, в 1988 году построенный объект введен в эксплуатацию, объекту установлена СЗЗ.
Для восстановления нарушенного права Истец обратился в орган местного самоуправления с просьбой предоставить ему безвозмездно взамен принадлежащего ему земельного участка другой равноценный земельный участок либо компенсировать кадастровую стоимость земельного участка в размере 555 000 руб. Решением суда Истцу было отказано в удовлетворении административного иска о признании незаконным решения об отказе в мене земельного участка либо его выкупе, обязании произвести мену земельного участка либо его выкуп, поскольку было установлено лицо, в пользу которого ограничены права в использовании земельного участка, установлена СЗЗ П-6, что исключает возможность возмещения убытков (выплаты компенсации рыночной стоимости) за счет бюджета муниципального образования.
Истец обратился к ООО «Газпром трансгаз Нижний Новгород» с требованием о возмещении 555 000 руб. убытков в виде компенсации стоимости земельного участка, которое осталось без удовлетворения.
Суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Суд исходил при этом из того, что причинно-следственной связи между убытками и событием, которое их вызвало, не имеется, поскольку установление ограничений в использовании спорного земельного участка предшествовало возникновению прав Истца и его правопредшественника на спорный земельный участок: приобретение спорного земельного участка состоялось в 1994 году, уже после ввода в эксплуатацию в 1988 году объекта, которому были установлены ЗОУИТ (охранная и санитарно-защитная зоны), таким образом, земельный участок был приобретен с уже имеющимися ограничениями по его застройке.
Тогда как, согласно пункту 4 статьи 57 Земельного кодекса РФ, необходимым условием для возмещения лицу убытков является возникновение права собственности данного лица на такой участок до принятия решения об ограничении прав собственников земельных участков.
Обстоятельства отказа в выдаче разрешения на строительство объекта с установленным ЗОУИТ
ООО «Стройплощадка» обратилось в суд с иском к Министерству финансов РФ в лице Управления Федерального казначейства по Омской области о взыскании с убытков, вызванных установлением ЗОУИТ.
Из материалов дела следует, что ООО «Стройплощадка» является правообладателем земельного участка с кадастровым номером 55:36:090101:2096 с разрешенным использованием — многоквартирные жилые дома средней этажности (5-10 этажей).
По соглашению о передаче прав по договору аренды земельного участка, 01.09.2011 ООО «Стройплощадка» вступило в права арендатора земельного участка с кадастровым номером 55:36:090101:101 с разрешенным использованием — многоквартирные жилые дома средней этажности (5-10 этажей). ООО «Стройплощадка» также была передана разрешительная документация (технические условия, проектная документация, положительное заключение экспертизы и др.) по объекту, запроектированному к строительству на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:090101:2096, 55:36:090101:101.
Как следует из материалов дела, 03.10.2016 на земельных участках Истца установлены защитные зоны объектов культурного наследия, на момент приобретения права собственности и права аренды, спорные земельные участки не входили в защитные зоны объектов культурного наследия.
В 2017 году ООО «Стройплощадка» получен отказ в выдаче разрешения на строительство объекта (многоквартирного дома) на данных земельных участках.
Согласно заключению об оценке размера ущерба, убытки в виде разницы между рыночной стоимостью земельного участка без ограничения прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом таких ограничений, вызванных установлением границ защитных зон объектов культурного наследия, составили 5 670 000 руб.
Кроме того, ООО «Стройплощадка» понесло до 03.10.2016 убытки в размере 4 452 629,21 руб. на приобретение права аренды, оплату по договору на подключение к сетям водоснабжения, на выполнение кадастровых и геодезических работ, на разработку проектов зон охраны объектов культурного наследия, на проведение расчетов безопасной допустимой высоты объекта строительства, на разработку проектной документации.
Суды пришли к выводу о том, что законодательный запрет на строительство объектов капитального строительства является основанием для возмещения убытков в размере 5 670 000 руб.
Из материалов дела следует, что согласно ответу Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска отказ в выдаче разрешения на строительство связан не только с нахождением объекта строительства в границах охранных зон объекта культурного наследия, но и по причине того, что часть жилого дома запроектирована на землях, государственная собственность на которые не разграничена, земельных участках, права на использование которых у ООО «Стройплощадка» отсутствуют; на некоторые из них отсутствуют градостроительные планы. Департаментом также выявлены несоответствия проектной документации заключению государственной экспертизы.
В связи с чем, суды отказали во взыскании убытков, связанных с подготовкой строительства.
Возмещение убытков собственнику земельного участка при строительстве на нем объекта электросетевого хозяйства с установленной ЗОУИТ
ООО «Торговый дом «Альтаир» обратилось в суд с иском о взыскании с ПАО «Федеральная сетевая компания — Россети» 13 786 600 руб. в возмещение убытков.
Как установлено судами, по сведениям из ЕГРН ООО «Торговый дом «Альтаир» на праве собственности принадлежит земельный участок категории земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — под общественно-деловую застройку.
На указанном участке ПАО «Федеральная сетевая компания — Россети» был построен объект электросетевого хозяйства, в связи с чем 13.09.2021 в ЕГРН в отношении части участка площадью 7237 м², внесена запись об установлении на основании решения Ростехнадзора ограничения в виде зоны с особыми условиями использования, тип зоны: охранная зона инженерных коммуникаций.
Полагая, что установлены значительные ограничения использования находящегося в охранной зоне земельного участка ООО «Торговый дом «Альтаир», из-за чего его часть площадью 7237 м² не может быть использована в соответствии с установленным видом разрешенного использования, а следовательно, рыночная стоимость участка существенно снизилась, ООО «Торговый дом «Альтаир» направило в адрес ПАО «Федеральная сетевая компания — Россети» требование о возмещении убытков, которое осталось без удовлетворения.
По результатам судебной экспертизы, определен размер убытков, причиненных ограничением прав собственника земельного участка в связи с размещением на нем объекта электросетевого хозяйства, в отношении которого установлена охранная зона: 13 786 600 руб. с учетом примененного коэффициента 0,58 относительно снижения стоимости участка; рыночная стоимость земельного участка — приблизительно 23 770 000 руб., площадь обременения принята равной 8185 м².
Не согласившись с заключением эксперта, ПАО «Федеральная сетевая компания — Россети» представила в материалы дела схему расположения охранной зоны инженерного сооружения в пределах спорного земельного участка, из которой следует, что площадь охранной зоны составляет 7237,41 м².
В пояснениях по заключению эксперт указал о допущенной им технической ошибке и о том, что с учетом площади ограничения (7237 м²) и коэффициента относительно снижения стоимости участка 0,52 размер убытков составляет 12 360 400 руб.
По ходатайству ПАО «Федеральная сетевая компания — Россети», судом назначена повторная экспертиза, которой стоимость земельного участка без учета ограничения определена в размере 20 172 225 руб., а с учетом ограничения — 14 120 558 руб., размер убытков определен как разница между указанными суммами — 6 051 668 руб.
Суды удовлетворили заявленные требования частично, взыскав с ПАО «Федеральная сетевая компания — Россети» 8 068 890 руб., придя к выводу о существенном ограничении прав собственника участка и невозможности использования 38% от площади земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования.
Необходимость доказательства ущерба при ограничении использования земельного участка
Истец обратился в суд с иском к АО «Янтарьэнерго» о взыскании убытков в связи с ограничением прав на принадлежащий ему земельный участок.
Как следует из материалов дела, на указанном земельном участке АО «Янтарьэнерго» размещались объекты электросетевого хозяйства, в связи с чем в отношении части участка были установлены зоны с особыми условиями использования территорий. На момент приобретения земельного участка Истцом указанные ограничения отсутствовали.
Истец в обоснование требований указал, что в связи с установлением охранной зоны объектам АО «Янтарьэнерго», он ограничен в праве собственности на свой земельный участок, поскольку ему запрещено размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах, созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов; складировать и размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных материалов; размещать гаражи и стоянки всех видом машин и механизмов.
Таким образом, Истец не может использовать земельный участок по целевому назначению, а также указанные обременения снижают привлекательность участка для потенциальных покупателей, тем самым уменьшают рыночную стоимость участка.
Ссылаясь на заключение судебной экспертизы о том, что разница между рыночной стоимостью земельного участка на день, предшествовавший дню наступления причины, повлекшей возникновение убытков, и их рыночной стоимостью с учетом наступивших причин составляет 582 666,36 руб., Истец просил взыскать указанную сумму с АО «Янтарьэнерго».
Судом установлено, что Истцу на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером 39:03:060402:761 площадью 6000 м² категории — земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования — для строительства станции технического обслуживания. Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 19.01.2012.
В границах указанного участка построен объект, поставленный на кадастровый учет 26.05.2020, с наименованием «станция технического обслуживания», право собственности на который зарегистрировано 18.06.2020 за Истцом.
Суд не усмотрел предусмотренных статьями 57, 57.1 Земельного кодекса РФ оснований для удовлетворения заявленных требований.
Делая вывод о недоказанности того, что Истец действительно понес убытки, суд учел, что об объектах электросетевого хозяйства, в связи с которыми были установлены ограничения (обременения) в использовании земельного участка, Истцу было известно; каких-либо возражений от него как в период строительства, так и после его завершения, от него не поступало, при этом доказательств того, что указанные охранные зоны не позволяют Истцу использовать земельный участок с разрешенным видом использования — для строительства станции технического обслуживания, представлено не было; на территории участка расположен указанный объект, его строительство окончено, он введен в эксплуатацию, равно как и не представлено доказательств, свидетельствующих об обращении Истца в сетевую организацию для получения разрешения на осуществление каких-либо работ на части земельного участка, находящегося в охранной зоне, а также об отказе в получении разрешения на проведение таких работ со стороны АО «Янтарьэнерго».
Судом принято во внимание, что установление охранных зон основанием для прекращения прав Истца в отношении земельного участка не является, при даче согласия на размещение объектов электросетевого хозяйства на своем земельном участке для Истца было очевидным, что в отношении этих объектов будет установлена охранная зона и соответствующие ограничения.
Пояснения к спорам
Возмещение убытков при ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости урегулировано статьей 57 Земельного кодекса РФ. А статьей 57.1 Земельного кодекса РФ устанавливает особенности возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением ЗОУИТ.
Возмещение убытков регулируется соглашением о возмещении убытков между лицом, имеющим право на возмещение и правообладателем объекта, в связи с которым введены ограничения на использование недвижимого имущества в соответствии с пунктом 12 статьи 57.1 Земельного кодекса РФ.
Основанием для заключения соглашения является направление правообладателем недвижимого имущества требования о возмещении убытков в течение 5 лет со дня установления, изменения зоны с особыми условиями использования территории, либо со дня, когда лицо узнало или должно было узнать об установлении, изменении ЗОУИТ в соответствии с частью 13 статьи 57.1 Земельного кодекса РФ.
При расчетах размеров возмещения учитывается рыночная стоимость недвижимого имущества на день, предшествующий принятию решения об установлении СЗЗ в соответствии с пунктом 3 статьи 57.1 Земельного кодекса РФ.
Необходимо учитывать, что установление ЗОУИТ не приводит изъятию земельного участка, и к лишению прав на участок, на котором нельзя осуществлять лишь отдельные виды деятельности.
Однако, закон предоставляет право выбора способа компенсации убытков, связанных с установлением ограничений прав на использование недвижимого имущества, его владельцу.
Так, например, в случае расположения земельного участка с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» полностью в СЗЗ производственного объекта, правовой режим которой запрещает проживание граждан, собственник такого земельного участка вправе настаивать на выкупе участка, а не возмещении убытков в виде разницы рыночной стоимости участка до и после установления зоны.
Напишите, пожалуйста